Types de propriété foncière au Maroc : un guide détaillé

Le régime de la propriété foncière au Maroc est complexe et diversifié, résultat de sa riche histoire et des influences juridiques qu’il a reçues au fil du temps. Chaque type de propriété est régi par des règles spécifiques qui déterminent son utilisation, son transfert et sa gestion. Ci-dessous, nous explorons les principales catégories de propriété foncière au Maroc.

Terres collectives

Les terres collectives appartiennent à un groupe de personnes de la même tribu ou de la même origine. Bien qu’il s’agisse historiquement de terres tribales, le terme « collectif » est apparu pendant la période du Protectorat français. Ces terres sont principalement réglementées par le Dahir de 1919, qui prévoit un contrôle administratif de l’Etat sur leur gestion et leur aliénation.

Les terres collectives présentent les caractéristiques suivantes :

• Inaliénables: ils ne peuvent être ni transférés ni vendus.

• Imprescriptibles: ils ne peuvent être acquis par prescription.

• Inattachables: ils ne peuvent pas être utilisés comme garantie pour les hypothèques.

Ces dernières années, le gouvernement marocain a encouragé un processus de « melkisation », qui transforme ces terres collectives en propriétés privées de type melk, favorisant ainsi le développement économique et l’investissement.

Propriété Melk

Le régime Melk est la forme la plus courante de propriété privée au Maroc, basée sur le droit musulman malékite. Ce type de propriété combine le domaine éminent et les droits de jouissance en une seule entité, ce qui permet de dominer pleinement la terre. Cependant, de nombreuses propriétés melk sont indivises, c’est-à-dire qu’elles sont partagées par plusieurs héritiers ou copropriétaires.

Les propriétés de Melk se caractérisent par

• Exiger des titres traditionnels appelés moulkiya, établis par des notaires islamiques (adouls).

• être soumis au droit de retrait entre copropriétaires, dit shfefa, et au droit de vente globale du bien indivis, dit dhom.

Bien que le régime melk offre une grande flexibilité, les litiges entre copropriétaires sont fréquents et donnent souvent lieu à des procédures judiciaires de division ou de vente aux enchères des biens immobiliers.

Terres de Guich

Les terres de guich sont des zones accordées par l’État marocain à certaines tribus en échange de services militaires. Ces terres sont généralement situées à proximité de villes historiques telles que Marrakech, Rabat et Fès. Les collectifs de Guich jouissent d’un droit d’usufruit collectif appelé menfaa, tandis que les membres individuels ont un droit d’usage personnel appelé intifaa.

En raison de leur nature précaire, les guich :

• Ils ne peuvent être ni vendus ni hypothéqués.

• Ils n’offrent pas une sécurité juridique suffisante pour les investissements à long terme.

• Ils ne font l’objet d’aucune réglementation spécifique, ce qui accroît les incertitudes juridiques.

Le gouvernement a commencé à étudier des réformes visant à offrir une plus grande stabilité aux utilisateurs de terres guich et à promouvoir une utilisation plus efficace et plus transparente.

Biens immobiliers appartenant à l’État

Les actifs de l’État sont divisés en :

1. Domaine public: comprend les routes, les ports, les côtes et les autres biens publics gérés par le ministère des travaux publics.

2. Domaine privé de l’État: comprend les terrains destinés à des projets urbains, touristiques ou industriels, administrés par la Direction des biens de l’État.

3. Forêts et dunes: Régie par la Direction des eaux et forêts du ministère de l’agriculture.

Ces biens jouent un rôle clé dans le développement du pays, car nombre d’entre eux sont utilisés pour promouvoir l’investissement et la croissance économique.

Biens Habous

Les biens habous sont des biens donnés à des fins religieuses, sociales ou caritatives. Il en existe deux types principaux :

• Habous publics: ils servent à financer les mosquées et les travaux publics.

• Habous de famille: dont la jouissance est réservée aux descendants du donateur, devenant habous publics après leur extinction.

• La Zaouia habous : Il s’agit de biens destinés à une confrérie religieuse, administrés par le moqqadem de la zaouia concernée et supervisés par l’administration du habous.

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Les habous sont inaliénables et insaisissables, mais peuvent être vendus avec l’autorisation royale dans des conditions strictes. Ils sont supervisés par le ministère des Habous et des Affaires islamiques, qui agit en tant que gestionnaire d’actifs.

Conclusion

Comprendre les différents types de propriété foncière au Maroc est essentiel pour toute personne intéressée par l’acquisition, la gestion ou l’investissement foncier dans le pays. Chaque régime possède des caractéristiques uniques qui déterminent son utilisation et sa transférabilité, ainsi que les responsabilités juridiques qui y sont associées.

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